Alexander Guerrero E.
Construir viviendas es algo más que pegar bloques. La adquisición de viviendas en Venezuela ha estado afectada en los últimos años por el sostenido proceso inflacionario, fuente del crecimiento de las tasas de interés, por un lado, y de la caída del ingreso disponible por el otro. A esa inestabilidad y a fallidos ajustes macroeconómicos, se agregan los efectos que sobre el sistema y las fuentes del crédito hipotecario causó la crisis financiera al disminuir el potencial del sector financiero bancario y de ahorro y préstamo. Hay que acotar que previamente el colapso del sistema financiero hipotecario en los ochenta que produjo un daño irreparable al título hipotecario; todo lo cual en conjunto achicó el sistema financiero hipotecario. Los venezolanos hasta los ochenta adquirirían créditos hasta por veinte años de plazo. Hoy el mercado hipotecario es un remedo de corto plazo y de acuerdo a los riesgos, una inversión especulativa.
La 'eterna crisis' redujo la capacidad hipotecaria del sistema, lo que unido a la caída del ingreso disponible del venezolano sirvió de marco para que se generara el 'síndrome de coyuntura' que en los últimos años envileció el sector inmobiliario. Las leyes relativas a la vivienda en los últimos años se implementaron más en función de la coyuntura, reflejando la miopía de los gobiernos, quienes fallaron en la creación de un marco legal que permita que todo el circuito financiero hipotecario se construya desde el origen de la hipoteca (crédito hipotecario) hasta su circulación en el mercado secundario de hipotecas de capitales, con lo cual se podrían garantizar fondos infinitamente mayores de lo que exiguamente dispone el sector bancario y de ahorro y préstamo por sí solos. De hecho la capacidad de crédito hipotecario apenas cubre hoy unas pocas centenas mensuales, con lo cual se cubre unas 45.000 viviendas atendidas por financiamiento hipotecario. Las legislaciones se han definido por el 'síndrome de coyuntura' aludido, por la acción de los sectores interesados, constructores y banca; estos últimos inclinados al subsidio a las tasas de interés, mientras los primeros al subsidio directo al precio de la vivienda, y exponentes del sistema de indexación sistema mexicano de dudoso éxito donde se ha implementado. La miopía generalizada impidió ver que el mercado hipotecario se había extinguido.
La creación del ahorro capitalizable habitacional como ahorro previsional, constituye el marco legal para fundar los principios e incentivos a la expansión de financiamiento hipotecario, con un mercado dispuesto a transar títulos hipotecarios sobre un proceso abierto de titularización de activos hipotecarios, con lo cual se amplía el horizonte en el tiempo y en los volúmenes de fondos potencialmente disponibles a la compra de viviendas.
Se requiere una ley que integre esas fuentes de financiamiento hipotecario, donde el Estado, a través de los órganos reguladores, rectores y del Banap, dirija la adquisición de paquetes o pooles de hipotecas para ser titularizados y devolverle la liquidez al sistema a través del mercado secundario, fuente fundamental del crédito hipotecario en el mundo. La creación del mercado secundario de hipotecas libraría al comprador-deudor y al ente financiero de costos de transformación Fogade, encaje, etcétera reduciendo considerablemente las tasas de interés hipotecarias y creando incentivos a la expansión del crédito para un número mayor de compradores y mayor volumen de hipotecas titularizadas, lo cual le daría al mercado de capitales títulos valores con garantía real.
La titularización de hipotecas crearía obligaciones financieras o títulos, o bonos respaldados para garantizar el pago de los intereses y el capital de esa obligación creada. Las obligaciones hipotecarias creadas con créditos hipotecarios son empaquetadas para ser vendidas a potenciales inversionistas.
Los títulos creados, certificados de participación, representan una propiedad en un pool de hipotecas. Esos títulos hipotecarios pueden ser empaquetados otra vez para crear colaterales u obligaciones con respaldo hipotecario, de una obligación hipotecaria colateralizada. Este tipo de títulos hipotecarios permite que los flujos de caja sean utilizados para crear obligaciones con diferentes maduración y diferentes tasas de interés, a su vez, estas obligaciones se colateralizarían por créditos hipotecarios o por pooles de créditos titularizados. Es importante reconocer que así funciona el mercdo hipotecario en la mayoría de los países industrializados, USA y Europa, Japón, en economías emergentes en Asia, Malasia, Corea, Tailandia y América Latina, México, Chile. Sería un verdadero desperdicio si la ley del subsistema de viviendas no incorpora mecanismos del mercado secundario de hipotecas como desarrollo natural del sector hipotecario venezolano.
El Universal Digital, 08 de octubre, 1999