Alquiler de viviendas: la estocada final
Transcurrido más de ocho años de la promulgación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las expectativas generadas por el instrumento jurídico en el mercado de alquileres de inmuebles se han desvanecido totalmente.
El gobierno nunca ha querido entender que el alquiler es una opción válida, provisional o definitiva, para paliar el déficit de viviendas. Tampoco ha entendido que una forma legítima de un ciudadano asegurarse un futuro económico es la de adquirir propiedades, con el fruto de su trabajo, para colocarlas en arrendamiento y así asegurar la estabilidad de su familia y una vejez sin sobresaltos.
Por el contrario, el gobierno ha arremetido en contra del derecho de los venezolanos a disponer libremente de sus bienes. En Venezuela es violado sistemáticamente el derecho al uso, goce, disfrute y disposición de la propiedad privada. La propiedad individual se transforma en foco de amenazas como ha ocurrido y sigue sucediendo no solo con la propiedad inmobiliaria, sino también en otros frentes de la economía y la sociedad. Tal parece que ningún sector está exento de esta fiebre depredadora.
Todos los elementos nocivos para la destrucción del mercado de alquileres están presentes y aún permanecen invariables. La sola ocupación ilegal de inmuebles, entre invasiones, y amenazas de expropiación, generó el descenso en picada de este segmento, y los propietarios de las viviendas prefirieron poner a la venta sus inmuebles. Se sumó el impacto del ilegal decreto de congelación de alquileres de 2003 que ahora, con la nueva prórroga de otros seis meses, completará un ciclo de seis años, afectando al arrendador y dejando en una situación de orfandad a potenciales arrendatarios.
Como si esto no fuera suficiente, se le suma el problema que surge cuando un inquilino, vencido el término de su contrato de arrendamiento, y vencida su prórroga legal, no desaloja voluntariamente la propiedad, lo que obliga a recurrir a las instancias judiciales. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece el procedimiento de Juicio Breve para dirimir esta controversia, pero en un Estado, donde la administración de justicia es otra burla a la ciudadanía, el término breve no deja de ser irónico. Una demanda de desalojo que en teoría no debería dudar más de 18 meses (lo cual ya es un período de por sí largo), hoy día puede eternizarse dado el hecho que las causas se conocen en lo que se denominan “días de despacho”. Da vergüenza acercarse a los Tribunales de la República y evidenciar que en un mes de 30 días, los días marcados “de despacho” solo suman tres.
En medio de esta caótica situación el ciudadano que se ve obligado a recurrir al mercado de alquileres al no poder acceder a la adquisición de una vivienda, se encuentra con un sector privado totalmente distorsionado y un sector público que no le ofrece alternativas. La respuesta de la Asamblea Nacional, cual avestruz que advierte un peligro inminente, es recurrir a la reforma parcial a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a cuya “excesiva protección del propietario” considera atribuible el problema.
La reforma de la Ley surgió en medio del peor escenario de la historia inmobiliaria del país. La aprobación en primera discusión, hace ya un año, de los trece artículos reformados de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios terminó por desestabilizar el mercado que regula, llevándolo de 30% en el 2003 a menos del 10% a finales de 2007, convirtiendo a la vivienda en un producto escaso y costoso. En los últimos cinco años el mercado de alquileres se redujo en un 36%, y hoy el alquiler de viviendas está a la deriva. La propuesta exagera la protección del inquilino, desmejora la condición jurídica del propietario, altera las relaciones arrendador-arrendatario, e inhibe las inversiones para la construcción de nuevos conjuntos residenciales dedicados al alquiler, mientras que el Estado obra como Pilatos, eludiendo su responsabilidad.
Debido a la reacción pública generada por la reforma los legisladores abren un proceso de consulta con los especialistas y dolientes directos, pero este ciclo que avivó la confrontación ha sido sólo una falacia porque no ha considerado el conjunto de observaciones presentadas. No se advierten tampoco señales para aprobar una norma provista de justicia y equidad para todos los venezolanos. Igual, la reforma se sancionará en cualquier momento con el halo populista con que pretenden resolver los problemas, con pañitos de agua tibia que sólo maximizan los conflictos y no atacan la raíz de los males que los motivaron.
Y no será porque los aportes recibidos por la comisión especial designada para tal fin hayan sido insuficientes. Los planteamientos de representantes de las partes involucradas, organizaciones gremiales, de sectores que sin tener intereses directos basan su actividad en el mercado inmobiliario, más expertos en derecho inquilinario, pueden quedar volcados en papeles inútiles en cualquier rincón de la Asamblea Nacional, y una vez más se habrá perdido un tiempo precioso.
Lo más desconcertante es que la propuesta legislativa pretende gratificar las faltas de los ocupantes. El artículo 34 de la Ley vigente establece que cuando un arrendatario tiene dos meses de mora se puede tramitar el desalojo ante los órganos jurisdiccionales por incumplimiento. Sin embargo, con la reforma hay que esperar cuatro meses para proceder al desalojo, y esto si previamente el caso se ha ventilado ante un Juez y éste autoriza (?) el procedimiento. Y no son sólo cuatro meses: anteriormente era un juicio breve, ahora es un juicio ordinario que puede demorar hasta 10 años, o eternizarse en Casación en vista del volumen de expedientes que manejan los tribunales. Lo peor es que una vez que se registra la sentencia, el Tribunal puede otorgar un año adicional de gracia al inquilino para mudarse, prórroga legal que es una burla, con la cual se premia al moroso en lugar de castigarlo.
Aprueben o no la reforma será lo mismo. Continuarán vulnerando los derechos de personas que en forma individual optaron por comprar un inmueble para rentarlo, protegerse de la inflación, y obtener un sustento diario. Además, se agotarán las posibilidades para las parejas jóvenes, profesionales y familias que necesitan establecer su hogar y no tienen los medios económicos para comprar una vivienda. Definitivamente no les interesa la propiedad privada, no tienen intención de respetar el ordenamiento jurídico; el objetivo es consolidar la pretensión de igualar a la población hacia abajo y así tener el control social de los venezolanos a través de las pensiones y de las migajas del Estado, cada vez más poderoso y omnipotente.
