Construcción de viviendas para alquiler
Los países desarrollados han visualizado la necesidad de mantener un mercado vigoroso de viviendas para el alquiler, inclusive ofreciendo incentivos para su acceso. La movilidad social y la atención sobre las nuevas generaciones que aspiran a formar una familia y no tienen los recursos para convertirse en propietarios, parecen responder al paradigma vigente en Alemania, donde el 55% del mercado inmobiliario está orientado al alquiler, seguido por Holanda (46%), Dinamarca (45%) y Austria (40%).
En Venezuela no ha sido posible desarrollar el mercado de viviendas en alquiler. Por el contrario, en los últimos años se materializaron medidas que decretaron su contracción, al punto que en el 2006 descendió al 8% entre las transacciones inmobiliarias. El decreto de congelación de alquileres, vigente desde el 2003, lejos de beneficiar al inquilino ha inmovilizado este segmento, cerrando posibilidades a potenciales arrendatarios. Los propietarios de los inmuebles están en desventaja frente a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demasiado permisiva para el inquilino y extremadamente severa para el arrendador. Ni que hablar del decreto de congelación de los alquileres que viene a incorporar incertidumbre jurídica al ya deteriorado ambiente inquilinario.
Además, las amenazas contra la propiedad privada a través de invasiones y la expropiación de unos 3.800 inmuebles en el área metropolitana de Caracas, y la dificultad de ejecutar las medidas de desalojo obtenidas a través de los tribunales, han contribuido a frenar el mercado de alquileres. Ante la inseguridad y la desigualdad jurídica se han detenido las inversiones para producir viviendas en alquiler, y nadie se arriesga a arrendar su inmueble. Se produce todo un círculo vicioso e innecesario por la falta de visión, el intervencionismo público y la obsesión por los controles sobre la economía.
Sin embargo, la emergencia habitacional exige soluciones ahora, y el estímulo al mercado de alquileres es una vía factible, rápida y segura para dar respuestas a las familias. Para nadie es un secreto que el grueso de la población está inhabilitada para adquirir una vivienda al no calificar siquiera en los menores estratos de la Ley de Política Habitacional. Están además sectores específicos de la población, como las parejas jóvenes, estudiantes, familias donde la cabeza es la mujer, inmigrantes, personas mayores, que se inclinan por el alquiler.
Otros países han avanzado conscientes en que el alquiler contribuye a aliviar el déficit habitacional. Para ello, en nuestro país se requiere que el impulso se complemente con el trato igualitario entre arrendadores y arrendatarios, la descongelación de los cánones de arrendamiento; la promoción para la construcción de viviendas en alquiler; e incentivos fiscales para los arrendatarios.
En Uruguay, por ejemplo, donde se registra un boom del mercado de alquiler después de la liberación de los precios en 1990, el gobierno implementará un sistema de garantías para alquileres donde el municipio de la capital se convierte en aval de arrendamientos concretados en la zona céntrica, donde existen viviendas frías.
España, aunque tiene una cultura por el techo propio, está estimulando por la vía de desgravación tributaria al propietario reticente a alquilar, a deducir en la Declaración de Rentas un 40% del importe del alquiler a sumar a la deducción general del 10% por gastos no justificados. Además, compañías aseguradoras han lanzado al mercado pólizas que cubren riesgos de impago de los alquileres y de desperfectos que puedan causar los inquilinos.
México inició la atención de este segmento con la construcción de vivienda barata de alquiler para los trabajadores. Creó incentivos fiscales al constructor de vivienda social para incentivar la vivienda en alquiler, agregando instrumentos financieros del mercado hipotecario residencial. Actualmente estimula junto al sector privado el desarrollo de mercados secundarios de hipotecas, diversificando los productos orientados a los estratos de bajos ingresos: servicios de vivienda terminada, vivienda en alquiler, construcción progresiva y mejoramiento de viviendas.
En una relación de equidad y entendimiento es posible avanzar hacia la construcción masiva de viviendas para el alquiler y a fórmulas que garanticen los derechos de unos y de otros.
