Financiamiento habitacional bajo la lupa
Por su contenido, la política de viviendas vigente ya debería estar generando resultados de mayor magnitud en la construcción y adjudicación de nuevas soluciones habitacionales. La Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, más las tasas preferenciales y los subsidios directos a la demanda, constituyen la base para implementar un programa capaz de dar respuestas a las familias que claman por un techo. Sin embargo, el espíritu de la ley por lo general no se corresponde con la praxis, y se diluye en la fase de aplicación. Ejemplos palpables y dramáticos sobre la letra muerta de las leyes, o de la discrecionalidad en su ejecución, tenemos de sobra, comenzando por las continuas transgresiones a la Carta Magna. En materia de viviendas no se advierten señales que demuestren lo contrario.
El déficit habitacional ha sido y continúa siendo el más pesado fardo de este gobierno, sin pasar por alto la incapacidad para detener el avance de la inseguridad y del desempleo. Son los temas neurálgicos que más afligen al ciudadano, y los más postergados por una administración que ha dedicado más tiempo a las campañas electorales, a la ideologización, y a establecer el piso político de su proyecto único. En este orden, las necesidades más sentidas del colectivo se han reproducido y hoy están fuera de control.
El Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, que solo tomó en cuenta a los entes públicos del sector inmobiliario, no ha estado a la altura de la emergencia. La centralización de los créditos en el Ministerio del ramo, la pesada burocracia, y la impericia en la tramitación de los recursos, le están haciendo un flaco favor a los potenciales adjudicatarios, que después de un verdadero vía crucis logran el auxilio del subsidio. El dinero para otorgar este beneficio proviene del Fondo de Aportes del Sector Público, que es el mecanismo previsto en el presupuesto para el área habitacional y es administrado por el Ministerio de la Vivienda.
Los desembolsos no se tramitan oportunamente y este atraso que se prolonga por dos, o tres meses impide que la negociación del crédito en el banco hipotecario seleccionado por el comprador se realice. Es tiempo perdido para constructores, empresas inmobiliarias, propietarios, adquirentes, y también para la banca. En medio de la angustia y de una espera innecesaria vencen las opciones de compraventa y se activan las cláusulas de penalidad por incumplimiento de los lapsos pautados. ¿A quien está beneficiando entonces el sistema?
Así como el titular del Despacho detectó irregularidades y a más de 300 funcionarios incursos en corrupción en la entrega de recursos del Programa Ocho y en la atención a damnificados, debería también estar interesado en investigar los atascos existentes en la tramitación de los subsidios, y en darle velocidad al otorgamiento de este derecho. Porque con el desembolso de 30 subsidios al mes, número al cual se ha reducido la tramitación del beneficio, al paso de morrocoy que vamos, ¿cuántos años se requerirán para lograr algún impacto en la reducción del déficit habitacional?
Las familias con ingresos de hasta 1,09 millones de bolívares reciben un subsidio de 24 millones de bolívares y aquellos que tienen ingresos de hasta 2,06 millones de bolívares, un auxilio de 20 millones de bolívares. Según cifras del Banco de la Vivienda unas 117 mil familias han adquirido sus viviendas con subsidios habitacionales por unos 4,03 billones de bolívares, desde el 2005, del FAOV y del Fondo de Aportes del Sector Público (FASP). Las cifras son definitivamente insuficientes, y si es verdad que hay intención de dar respuestas a este complejo tema hay que pensar rápidamente en masificar el subsidio.
Chile, el país pionero en el subsidio a la demanda, ha tomado tan en serio su política habitacional que lo otorga por un monto de 11.700 dólares a 8 de cada 10 adquirentes de viviendas, y así ha logrado que 7 de cada 10 chilenos sean propietarios. Es una economía pequeña, pero organizada y con visión social. Chile y Colombia dirigen una buena parte de los subsidios hacia la población rural. En México, además de los subsidios el sistema financiero flexibiliza esquemas para ofrecer diferentes opciones de créditos. Ha logrado resolver los 4 grandes procesos de la vivienda: suelo apto, financiamiento, crecimiento, y productividad (permisología). La titularización de la cartera hipotecaria, la creación de un mercado secundario de hipotecas, el aumento de la gaveta hipotecaria, y el estímulo al ahorro de las familias, son también vías para ensanchar las fuentes de financiamiento.
Hay que observar lo que hacen vecinos exitosos y reorientar el rumbo. Pero el Estado no puede seguir en su empeño de ser constructor, administrador y adjudicador de viviendas, y asumir su papel como promotor de políticas e incentivos, desde la visión de políticas de reordenamiento urbano. ¿De qué serviría disponer del financiamiento, si no hay suelos donde construir, ni servicios públicos adecuados, ni viviendas que ofrecer? El concepto debe ser integral e incluyente, con la participación de todos los sectores en capacidad de dar respuestas.
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Director General del Centro Inmobiliario Profesional (CEINPRO).
