Economía

Permisología y códigos municipales

El problema de la vivienda es tan complejo que para resolverlo se requiere un sistema lo suficientemente estructurado para responder a las diferentes aristas que intervienen en el proceso. En el sistema se tendrían que conjugar por lo menos cuatro áreas básicas: financiamiento abundante, en diferentes modalidades, tanto público, privado e internacional; modelos y materiales constructivos tradicionales y alternativos que impliquen la industrialización para masificar la producción de viviendas; flexibilización de la permisología en los distintos niveles de la administración pública, requerida a la hora de construir, o en el proceso de compra-venta de inmuebles; y hábitat de calidad para garantizar una convivencia feliz y el desarrollo armónico de las ciudades.

En Venezuela, aparte de no existir un sistema integrado capaz de generar impacto en la producción de viviendas, tampoco hay cohesión entre el Estado y los empresarios, y esas dos variables retardan sensiblemente el enfrentamiento del déficit habitacional. De continuar esta tendencia, con proyectos aislados dentro de una política de Estado que vive cambiando las reglas del juego y no logra concatenar las partes que inciden en esta problemática, las posibilidades para abordar soluciones colectivas ya no serán dentro de 20 ó 30 años, sino más remotas. Sin estructura los incentivos y condiciones ventajosas para acceder a los programas habitacionales simplemente se estrellan.

El sector inmobiliario, por naturaleza permeable a los cambios económicos y políticos, así como a los vaivenes del mercado, es cíclico y presenta comportamientos coyunturales por lo general cuando hay limitaciones de orden financiero, o en relación al abastecimiento y los precios de insumos y materias primas. Pero el principal cuello de botella, que es de orden estructural, está en la permisología, un verdadero rompecabezas que afecta las diferentes etapas del proceso, desde la urbanización de tierras y la tramitación de permisos de construcción, hasta el momento de cerrar transacciones inmobiliarias.

Salvo contadas excepciones, ha faltado capacidad para establecer sistemas eficientes que hagan menos dolorosa la gestión de trámites, considerando además que esos documentos solicitados significan ingresos para el ente emisor. La mayoría de las tasas y de los permisos son competencia de los gobiernos locales, y la experiencia indica que no todos se rigen por los mismos códigos, o que esos códigos tienen directa relación con el nivel de destrezas gerenciales de los funcionarios.

En el caso de la expedición de la Ficha Catastral en el Área Metropolitana de Caracas, que las Alcaldías de Chacao y Baruta otorgan en cuestión de horas, en los Municipios de Libertador y Sucre se demoran hasta tres meses en hacerlo. Son estilos diferentes. Son formas distintas de enfocar el servicio y la responsabilidad pública frente a los contribuyentes.

La Ficha Catastral lleva asentada la información física, jurídica y económica de los inmuebles, obtenida en trabajo de campo o por documento legal, datos que están soportados en el catastro del Municipio. Las características físicas de los inmuebles deben ajustarse a la información que sobre linderos y dimensiones figuren en los documentos relativos a la titularidad. El aspecto jurídico abarca las condiciones relativas al derecho de propiedad o posesión del inmueble. Y la información económica determina el valor catastral de los inmuebles existentes en el ámbito territorial de cada Municipio y sirve de base para la fijación del impuesto respectivo.

Se trata de un importante documento que entre otros objetivos acredita la propiedad de la tierra, otorga el derecho a solicitar permisos de construcción para la mejora de un inmueble, o para el desarrollo de un plan de viviendas, y garantiza la ejecución de cualquier transacción ya sea comercial, bancaria, o tramitaciones ante servicios públicos, entre otros aspectos. Es esencial tanto para promotores como para corredores inmobiliarios, y todo retraso en su expedición afecta el ciclo que en definitiva permite a las familias venezolanas obtener su vivienda y estabilizar un hogar.

Este es sólo un botón de muestra de la cantidad de trámites que los profesionales inmobiliarios necesitan cumplir en su compromiso de responder con las expectativas ciudadanas. El sector ha solicitado con insistencia la flexibilización de la permisología y el establecimiento de la “taquilla única” para simplificar gestiones y evitar pérdidas de tiempo. Pero, paradójicamente, se suman nuevos requisitos, más controles, más intervencionismo, y no se advierten señales que den a la vivienda el carácter prioritario que el clamor de las familias exige.

Director General del Centro Inmobiliario Profesional (CEINPRO)

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