Cómo influye el valor catastral en la plusvalía de una casa en México

Al adquirir un inmueble en Cancún o alguno de los departamentos en venta Querétaro se adquieren responsabilidades. Entre ellas se destacan los impuestos asociados a esta propiedad. Este impuesto se debe pagar en las fechas correspondientes. Es decir, una vez al año o cuando se requiera una solvencia. 

En ese caso, hablamos del valor catastral, el cual determina el valor de un bien inmueble. Este valor se determina de forma objetiva para cada bien inmueble, a partir de los datos que existen en el catastro inmobiliario. Para obtener este valor deben tenerse en cuenta una serie de factores que, combinados, dan como resultado un valor objetivo al que llamamos Valor Catastral.

Con base a esto, es importante tener como referencia la localización del inmueble (si está cerca de un terreno virgen o no),  la antigüedad del edificio, la calidad de la construcción y los materiales, el costo del suelo, sí estas construcciones tiene carácter histórico o artístico, qué municipios se encuentra cerca, entre otros.

En México, los colegios de valuadores y notarios públicos que estén certificados por la Sociedad Hipotecaria Federal son quienes pueden calcular los valores catastrales de una propiedad. En su reporte, deben sumar el valor catastral del suelo más el valor catastral de la construcción. 

¿Qué se busca con el valor catastral?

Con avalúo catastral de un inmueble, se puede definir la cifra que se debe pagar de impuestos y de predio de la propiedad. El impuesto predial es un tributo con el cual se grava una propiedad o posesión inmobiliaria. Es una contribución que hacen los ciudadanos que son dueños de un inmueble, ya sea vivienda, despacho, oficina, edificio o local comercial.

El impuesto predial se paga y se calcula de manera anual, durante los primeros dos meses del año. También existe la posibilidad de pagar estos valores de manera bimestral, a excepción de los contribuyentes que aportan la cuota mínima, es decir: los jubilados, pensionados o mayores de sesenta años.

Por lo general, existe un descuento para quienes realizan su pago durante enero con la idea de incentivar su pago. El porcentaje que se descuenta varía de acuerdo con la entidad federativa y cambia cada año. 

Es un impuesto que todos los dueños de propiedades deben cumplir, ya que, en gran medida, los recursos recaudados se utilizan para mejorar o cambiar aspectos de una ciudad o municipio:

Construcción y reparación de carreteras, el acondicionamiento y creación de parques, la instalación de alumbrado público, la ampliación de los sistemas de luz eléctrica, la remodelación de inmuebles históricos y el establecimiento de programas de ayuda y fomento a la cultura.

En las transacciones inmobiliarias, el impuesto predial es considerado igual de importante que otros impuestos como el impuesto sobre adquisición de inmuebles ISAI y el impuesto sobre la renta ISR.

Requisitos a tener en cuenta en la compra de una vivienda

• La firme idea de comprar una casa o departamento.
• Información del mercado inmobiliario.
• El Notario.
• La Documentación.
• Carta de autorización del crédito.
• Avalúo vigente de la propiedad. 
• Certificado de libertad de gravamen.
• Comprobantes de pago de agua y predial.
• Título de propiedad o escritura.
• Identificación oficial.
• Actas de matrimonio.

Interferencia de la plusvalía en el valor de un inmueble

La plusvalía, es el valor agregado que gana una propiedad con el paso del tiempo, incrementando su costo de compra y de venta dentro del mercado. 

Las variables que pueden influenciar este valor son:

• Ubicación.
• Servicios públicos y privados.
• Vías de comunicación.
• Desarrollos futuros.
• Preservación de la propiedad.
• Actividades productivas en el área.
• Seguridad.

En pocas palabras, en la compra o venta de una casa se toman en cuenta  el entorno que la rodea y la inversión que se ha realizado en la misma.

El entorno ideal para hacer una inversión 

• Precios bajos cuando el lote de inversión aún no está construido.
• Mínima inversión según el enganche y los planes de financiamiento que ofrezca cada inmobiliaria.
• Inversión con bajo riesgo porque normalmente los bienes inmuebles son un mercado seguro que solo podrían afectarse por catástrofes naturales o guerras.
• Mantenimiento, son costos bajos porque solo requieren orden y limpieza sin olvidar el pago anual de impuestos como el predial.
• Atractivo turístico, empresarial, educativo, profesional, dependiendo de la zona y de los intereses propios de cada cliente. 

Hay ciudades como CDMX o Mérida que llenan todos estos requisitos y además ofrecen seguridad, calidad de vida y plusvalía. Por eso las casas en el casco urbano de la capital o por los departamentos en venta Mérida pueden ser de las mejores ofertas que encuentres y que cumplan con estas características.

Zonas con mayor Plusvalía al cierre del 2021, según Centro Urbano:

• Cozumel, Quintana Roo.
• Coacalco, Estado de México.
• Guaymas, Sonora.
• El Marqués, Querétaro.
• Mérida, Yucatán.
• Querétaro, Querétaro.
• Cuauhtémoc, Ciudad de México.
• San Pedro Garza García, Nuevo León.
• Bahía de Banderas, Nayarit.
• Los Cabos, Baja California Sur.

En cuanto a las búsquedas inmobiliarias, las entidades que más aumentaron durante el 2021 fueron, Quintana Roo con 32%, Monterrey 14% y Yucatán 11%. De acuerdo a este mismo informe de Centro Urbano, Monterrey mostró un alza importante en sus precios de venta y renta: en el precio de venta de propiedades de 65 m2 un 7.3% y en espacios de 100 m2 3.2%.

Ventajas de invertir en Bienes Raíces en México

Es mejor opción que ahorrar

El dinero estático, en un banco, rinde intereses mínimos y a un ritmo lento. La inversión en bienes raíces genera rendimientos superiores a la inflación en forma segura.

Comprar en etapas de preventa

Cuando la vivienda no está culminada es el momento propicio para invertir en un inmueble porque su precio será el más bajo.

Comprar a precios de remate

Se consiguen precios que pueden descender hasta un 50% (propiedad embargada).

Poco riesgoso

La tendencia en el valor de una propiedad es a aumentar con el tiempo. La inversión en este sector es de las más seguras.

Vender o rentar

El uso del inmueble es múltiple, se puede usar como vivienda principal, para rentas de larga o corta estancia, a través de modalidades turísticas como airbnb.

Patrimonio y jubilación

Permite aumentar el patrimonio y a su vez generar ingresos adicionales para la época de la jubilación.

México es un país lleno de riquezas naturales, culturales, de grandes avances industriales y con muchísimas ofertas en el sector inmobiliario. Te recomendamos que sigas indagando sobre todos los beneficios que trae adquirir tu inmueble en este país.