FVI presentó estudio de mercado de oficina a CONAPRI
Para FVI, el conocimiento en el sector inmobiliario y la especialización en el mercado de valores, han sido pilares estratégicos desde su fundación en 1992 con la data histórica desde 1983, las cuales han servido de base para la toma de decisiones estratégicas de inversión o de venta, tanto en oficinas como en el sector comercial.
El año 1983 marcó el fin del primer boom petrolero venezolano, teniendo como consecuencia una caída en los precios de las oficinas AAA que se desplomaron de 7.000 $/m2 a 1.000 $/m2, en 1994. En tan solo diez años los precios cayeron 85%, situación que se agravó cuando la crisis bancaria dejó al descubierto un importante inventario de oficinas y locales comerciales en manos de una banca que se había convertido en promotora y constructora. En los años 90, ocurrieron casos de venta de oficinas a precios significativamente bajos, como el caso de la Torre Parque Cristal (lo mejor de Caracas para ese entonces) cuando se llegaron a vender en 500 $/m2.
La Agenda Venezuela, la apertura del sector petrolero a la inversión privada en tiempos del presidente Rafael Caldera, trajo una demanda de espacios mayoritariamente para alquiler, más que para la venta. Esa fue la gran oportunidad que vio Fondo de Valores Inmobiliarios (FVI): comprar oficinas a precios bajos para alquilarlas a transnacionales o empresas de servicios que crecían con ímpetu en ese tiempo.
En el caso de los centros comerciales ocurrió algo similar. El visionario Salomón Cohen y sus hijos revolucionaron el mercado de los centros comerciales, con una apuesta atrevida con el proyecto Sambil Caracas, cuya filosofía giraba alrededor de locales para el alquiler, en vez de la venta, que se convirtieron en un éxito. Esto atrajo otros promotores al mercado de centros comerciales y a muchos comerciantes deseosos de alquilar, de todo tipo de marcas (especialmente extranjeras), tales como: Zara, MNG, entre otras.
El segundo boom petrolero hizo que los precios de las oficinas tipo AAA recuperaran su valor a un promedio de 2.500 $/m2 y, en el caso de los locales comerciales a 5.000 $/m2, experimentándose un crecimiento del 400% para el 2004.
Los desajustes macroeconómicos de la década subsiguiente, en especial el control de cambio, generó una alta liquidez en moneda nacional que buscaba resguardarse en inmuebles (especialmente en oficinas y centros comerciales). Por otra parte, se tenía una economía de puerto, basada generalmente en la importación, haciendo que pasaran de 13.000 MM$ en 1.999 a 65.000 MM$ en 2012, reflejándose en tiendas abarrotadas con productos importados, trayendo todo tipo de distorsiones en los precios en el sector inmobiliario. Toda esta situación produjo que las oficinas AAA empezaron a cotizarse en 5000 $/m2 y, en ocasiones, hasta precios de 7.000 $/m2, y en el caso de locales comerciales, se llegaron a realizar transacciones por 10.000 $/m2.
La gran diferencia con respecto al anterior boom petrolero, fue que las transacciones cayeron. Había precios altos pero poca profundidad; se trataba de una burbuja. En los años noventa y principios de la década de 2000, se transaron 40.000 m2 al año. Para establecer una comparación con aquello, el año 2017 se vendieron 7.000 m2 de oficinas.
La otra gran distorsión que trajo el desajuste macroeconómico ha sido la híper construcción. Hoy existen, en Chacao y Las Mercedes, 390.000 m2 de oficinas terminadas o en proceso de finalización, y si a esto le sumamos otros sectores del área metropolitana de Caracas se llega a 500.000 m2. Esto sin incluir la Torre Este de Parque Central que está desocupada. Dichos 7.000 m2 de ventas anuales, difícilmente podrán absorber este inventario en el corto y mediano plazo. Se construyó como si se estuviera en una economía en crecimiento de 350 MMM$ de PIB, siendo hoy tal vez de 120 MMM$. El FVI proyecta que los precios de las oficinas y de locales comerciales AAA, estarán muy cerca de 1.000 $/m2 por algunos años.
La información del mercado inmobiliario queda para el público en general en la página www.conapri.org. Esta misma información podrá ser ampliada por la consultora TIR INMOBILIARIOS S.C. según sea requerida. La caída de los precios es una calamidad para muchos, pero sin duda también una oportunidad para quien tenga el deseo de invertir. Sobre la base de este análisis, el FVI ha hecho una propuesta que ha llamado Plan Estratégico 2018 / 2024 donde plantea una solución y alternativa de inversión dentro del contexto del mercado de valores www.fvi.com.ve
