Desarrollo inmobiliario II
Lograr que en el país se produzca una oferta inmobiliaria que satisfaga el déficit habitacional que hoy existe y que logre bajar los precios de los inmuebles por efecto de la competencia del mercado, es una posibilidad real pero que está distante en el tiempo. ¿Cuánto tiempo deberemos esperar para que ello ocurra? No se sabe con certeza, pero lo cierto es que será tan tarde como dilate el gobierno que asumirá próximamente en tomar medidas de aliento a la inversión privada, que es el principal actor en el sector vivienda. También dependerá de como el Estado maneje las variables económicas, sobre todo en cuanto se refiere al equilibrio fiscal. Ya sabemos que la inflación que generan las devaluaciones termina afectando el poder adquisitivo del dinero, y nada hay más lesivo al desarrollo inmobiliario que las altas tasas y la falta de demanda por parte del público.
El Estado debe alentar al sector privado de la economía para que invierta en construcción de viviendas, para el sector “C” que es una franja donde los constructores y promotores pueden realizar proyectos de viviendas de desarrollo masivo y donde generan una utilidad razonable. En este sentido si el Estado promueve los fondos de pensión y un mercado secundario de hipotecas, los constructores tendrán acceso a financiamiento barato y en cantidades razonables; si además se estimula por diversos mecanismos a la banca, también se podrá disponer de otra fuente de financiamiento.
Estas medidas complementadas con un alargamiento de los tiempos para el pago de los créditos hipotecarios alrededor de los 30 años, con lo cual se estaría dando a los compradores la posibilidad de adquirir inmuebles mediante el pago de cuotas más bajas, y con el establecimiento de mecanismos de ingeniería financiera que impidan que la cuota de pago se afecte cuando por efectos de las recurrentes crisis fiscales las tasas oscilen, alargando el período del crédito cuando suban o recortándolo cuando bajen, deben producir un impacto decisivo sobre el mercado inmobiliario. El estímulo y promoción a la vivienda de alquiler es un factor clave para lograr el tan ansiado desarrollo inmobiliario.
Le queda al Estado saldar la enorme duda social con los estratos “D” y “E”, para lo cual debería invertir por lo menos el 50% de los fondos públicos que se presupuesten para el sector vivienda, en las áreas de mayor pobreza. Además debe modificar la legislación para inducir la organización del barrio en condominios y aplicar mecanismos como la Opción Shaw que permitan ir remodelando el barrio y su urbanismo, paulatinamente. La compra de parcelas urbanas con urbanismo básico cerca del perímetro de las ciudades y la construcción de un ambicioso proyecto de viviendas de desarrollo progresivo, financiados por el Estado, permitirán ir drenando el crecimiento de los barrios, mientras se remodelan las comunidades originales. En esta banda los promotores y constructores que tengan visión, pueden especializarse en viviendas para los barrios o en su remodelación, lo cual les descubrirá un interesante filón.
En países avanzados la creatividad se ha impuesto para desarrollar mediante la imaginación y la voluntad al mercado inmobiliario. En el Reino Unido por ejemplo, una pareja joven que no tenga dinero para comprar una vivienda en un sitio donde quisiera vivir, puede negociar en un mercado que brinda oportunidades y posesionarse de un inmueble que escapa a sus posibilidades actuales. ¿Cómo? Mediante ingeniosos mecanismos a través de los cuales la pareja compra 30 m2 de los 100 que tiene la vivienda y alquila los demás. En la medida que la economía familiar mejora, compra más metros, al precio de mercado por supuesto, y alquila menos, así hasta que pueda comprar toda la vivienda en la que reside. En nuestro país tenemos que imitar estas iniciativas.
Miguel Méndez Rodulfo [email protected]
