El alquiler, opción para aliviar déficit de viviendas
Todo Estado del mundo que tiene entre sus prioridades atender la problemática habitacional de su población enfoca sus esfuerzos en la implementación de programas y políticas sostenidas, integradas en función de las necesidades de los diferentes estratos de la sociedad en correspondencia con el ordenamiento urbanístico vigente. Este esquema responde al propósito de ofrecer un abanico de posibilidades para que la familia, de acuerdo a sus requerimientos y capacidad de endeudamiento, elija las diferentes opciones que ofrece el mercado.
En Venezuela deberíamos dar preponderancia a la planificación para enfocar los programas de viviendas hacia los diferentes estratos de la población, por supuesto dando prioridad a los sectores vulnerables. Esta herramienta permitirá reordenar el desarrollo y evitar el crecimiento de asentamientos informales en la periferia, porque a la larga resulta más oneroso rehabilitarlos, insertarlos en la red de servicios de la ciudad, además de presentar riesgos ecológicos que atentan contra la vida de los ciudadanos.
Es fundamental reordenar el espacio urbano, como también desarrollar un esfuerzo compartido entre el Estado y las Universidades que tienda a sincerar la información estadística. Venezuela no es el país que teníamos en el 2001, cuando fueron medidos los requerimientos en materia de viviendas. Es preciso conocer las necesidades reales de la población y contar con el inventario de los recursos disponibles, entre terrenos, proyectos, subsidios, inversiones en infraestructura de servicios, financiamiento, tecnologías e insumos para construir.
Algunas alcaldías se han dado a la tarea de buscar información fidedigna, pero son esfuerzos aislados que no suman en la titánica tarea que es urgente abordar. Cada municipio, cada gobierno regional, debería tener claridad sobre las carencias habitacionales en su jurisdicción para articular políticas con carácter sostenido. Y sobre todo es importante definir la demanda. Aunque está básicamente orientada a coronar el sueño del techo propio, hay segmentos de la población que se inclinan por el alquiler. O la familia no tiene la capacidad para endeudarse con un crédito hipotecario, o simplemente esta modalidad se adapta a las expectativas de personas mayores, y de las familias que comienzan a estabilizarse; de inmigrantes, funcionarios internacionales, jóvenes que buscan emanciparse, o estudiantes, con necesidad de desplazamiento.
El alquiler es una opción válida para reducir el déficit. No se construyen viviendas para el arrendamiento, y el mercado se ha estrechado tanto que está a punto de desaparecer. De la oferta total del mercado el 30% se orientaba al alquiler en el 2003, pero al final del 2007 disminuyó a un escaso 10%. Los decretos de congelación de precios, aplicados durante cinco años consecutivos, han afectado a este segmento, porque no se pueden honrar los gastos por concepto de administración y mantenimiento de los edificios. La reducción paulatina del control sería una medida saludable para ir recuperando esta opción inmobiliaria.
Se espera que el proyecto de reforma parcial de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que ha entrado en su fase final, establezca reglas claras para garantizar equilibradamente los derechos de inquilinos y propietarios, en un clima de seguridad jurídica que contribuya a reanimar el mercado de alquileres. Ya el nuevo Ministro de Vivienda y Hábitat ha anunciado que no aceptará ocupaciones ilegales de inmuebles, y ésta es una señal que puede contribuir a ensanchar la oferta.
Es necesario reactivar este mercado construyendo edificios para tal efecto con inversiones del sector público y privado. Otros países que visualizan el alquiler como un alivio frente al déficit, como un puente hacia la adquisición de la vivienda, están estimulando la producción. España, por ejemplo otorga incentivos fiscales y garantías jurídicas al propietario para que continúe reinvirtiendo en la producción de inmuebles para el alquiler. Argentina tiene una Ley que concede incentivos fiscales a inversores y empresas constructoras de viviendas para el alquiler, que incluye la devolución anticipada del 50% del IVA. México ha diversificado sus productos habitacionales dando vigor a la construcción para el arrendamiento, y a la vivienda progresiva.
Se incluyen también fórmulas de financiamiento, como el alquiler con opción a compra, o leasing habitacional, muy común en Colombia, México, Argentina, y Chile, que otros países de Latinoamérica están en vías de adoptar, ideal para las parejas jóvenes que empiezan a formar su familia, y para los estratos que carecen de la cuota inicial. En Chile el leasing para viviendas nuevas o usadas va complementado con un subsidio que brinda prioridad a las zonas objeto de renovación o de repoblamiento urbano. Entre otras iniciativas novedosas España está estrenando el programa Renta Básica de Emancipación, otorgado por el Ministerio de la Vivienda, para estimular el alquiler entre los jóvenes por un lapso de 4 años, incluido el pago de fianzas y avales. Son experiencias logradas en un clima de respeto y legalidad entre Estado y sector privado, con reglas del juego transparentes y flexibles, y una clara asignación de roles.
