El Índice Revpar; un ratio para medir la rentabilidad ocupacional hotelera y de centros hospitalarios

Ajustar objetivos empresariales es una práctica habitual en toda empresa que practique un adecuado y eficaz control de gestión de la misma. La industria hotelera no es una excepción.

Así, por ejemplo, ajustar un presupuesto objetivo anual o un determinado plan de inversiones por parte de la empresa o actualizar las cifras de ingresos y gastos y costes en forma mensual, bimensual o trimestral, equivale a tomar medidas correctoras y preventivas que eviten la aparición de desviaciones que puedan dañar los datos de una cuenta de resultados, bien de un centro de producción de una determinada cadena hotelera o bien de la propia cadena hotelera en su conjunto total de centros productivos o de hoteles de los que dispone en explotación. Prevenir, pues, es una consecuencia de una adecuada gestión empresarial.

Ahora bien, cuando se realizan estos ajustes pueden ocurrir los siguientes casos:
A/ PUEDEN APARECER DESVIACIONES O DIFICULTADES PARA ESTABLECER EL MENCIONADO PRESUPUESTO OBJETIVO ANUAL.

C/ LA CUOTA DE MERCADO EXACTA DE MERCADO, ES DECIR, EL SEGMENTO EXACTO DE MERCADO QUE ABARCA ESTA EMPRESA HOTELERA O BIEN ESTE DETERMINADO HOTEL PERTENECIENTE A ESTA DETERMINADA CADENA HOTELERA, DEBE SER ANALIZADA MENSUALMENTE ASÍ COMO LOS INFORMES Y DATOS QUE SOBRE EL MISMO SE TIENEN DISPONIBLES. SUELE DENOMINÁRSELE A ESTOS INFÓRMENSE “INFORME ESTRELLA” O “STAR REPORT”.

Con estos tres casos puede decirse que hay una certeza de que determinados hoteles puedan estar sufriendo pérdidas en cuanto a sus respectivas cuentas de resultados se refiere. Con este control de gestión es posible es posible que la dirección de la cadena hotelera o del propio hotel afectado pueda actuar tomando decisiones que le permitan rectificar el rumbo emprendido y corregir las anomalías aparecidas y las causas que las han provocado, pudiéndose incluso recuperar esas pérdidas o evitarlas.

Pues bien, esta estrategia de gestión empresarial en la industria hotelera, emplea el llamado INDICE REVPAR (Ir) también denominado RATIO REVPAR, (abreviatura de las siglas inglesas que lo fundamentan: REVENUE PER AVAILABLE ROOM), es decir, INDICE O RATIO QUE INDICA EL NIVEL DE INGRESOS MONETARIOS POR HABITACIÓN DISPONIBLE EN CADA HOTEL.

Por otra parte, la previsión de cuota exacta de mercado o previsión segmento exacto de mercado que ocupa el hotel o la cadena hotelera en el mercado es la predicción que un centro hotelero realiza para un determinado ejercicio económico, dado que con ello, puede predecir dicho INDICE REVPAR, en forma mensual a modo de ejemplo y desde luego en forma anual. A esta cuota exacta se le conoce en inglés con el nombre de FAIR SHARE FORECASTING (FSF).

Si el INDICE REVPAR se calcula mensualmente, se suele tomar como media mensual 30 días. Si por el contrario, se calcula anualmente se suele tomar 365 días.

Por consiguiente, el INDICE REVPAR se obtiene dividiendo los ingresos totales netos por habitaciones disponibles entre el número total de estas habitaciones existentes.

Por ello, es necesario descontar, previamente, impuestos, desayunos y otros servicios como comidas, servicios de habitaciones etc..,

Veamos un ejemplo:

Supongamos que un hotel “A” tiene 30 habitaciones y que está abierto todo el año. Tendremos que el número de habitaciones disponibles por año de dicho hotel se obtiene de la siguiente forma:

N = 30 x 365 = 10.950 habitaciones disponibles por año. Lógicamente, esta cifra equivale a una ocupación total anual de dicho hotel. En consecuencia, el Índice Revpar que le corresponde para un porcentaje del 100% es de Ir = 10.950 habitaciones/ año (en términos de ocupación).

Pero supongamos que el número anual de habitaciones ocupadas, realmente, sólo ha ascendido a un total de 7400. Entonces su Índice Revpar será:

Ir x 10950/100= 7.400; De donde: Ir = 67,58% para ese año.

Puede darse el caso de que el hotel no tenga disponibles el 100% de sus habitaciones porque, por ejemplo, tenga en reparación y remodelación 5 de ellas. Entonces, resulta lo siguiente:

Ni x 30/100 = 5; De donde: Ni = 16,66% del total de habitaciones que tiene el hotel.

En consecuencia, el hotel tiene, solamente, disponibles 30 – 5 = 25 habitaciones. Esto equivale a un 83,33% de la capacidad total de mismo. La comprobación es bien fácil de realizar: 100% – 16,66% = 83,34%.

Vemos que este hecho altera el valor inicial calculado de Ir = 10950 habitaciones/ año. Por ello, que es necesario hacer el cálculo del valor de Ir sobre el total de habitaciones y sobre el total de días que tiene el año, caso de hacerse anualmente. Lo contrario, llevaría a comparar este índice entre diferentes hoteles y cadenas de la competencia sobre criterios básicos distintos y ello daría resultados erróneos.

La Previsión de Cuota Exacta (FAIR SHARE FORECASTING), recordemos que la representamos mediante las siglas (FSF), la podemos definir como LA PREDICCION DE CUOTA DE MERCADO QUE UN HOTEL O UNA CADENA HOTELERA HACE PARA UN DETERMINADO EJERCICIO ECONOMICO y en realidad con ello, está prediciendo el correspondiente valor de Ir para ese periodo de tiempo. Repetimos, puede ser mensual o anual y ya sabemos cuantos días hay que tomar en consideración para cada uno de los dos casos indicados.

El Informe Estrella o Star Report nos da la base del cálculo de Ir y en consecuencia nos da a conocer el valor del (FSF) obteniéndose, en este caso, con referencia a los competidores de la zona o área más cercana. A esto se le llama COM SET o CONJUNTO DE COMPETIDORES que lo representaremos por las siglas (CS).

Es evidente, pues, que un Ir = 100% significa que el hotel o la cadena hotelera consiguió el 100% de su cuota de ingresos previstas con respecto a sus competidores. De esta manera, cualquier porcentaje que esté por encima del 100% significa que esta cuota fue rebasada. Así, por ejemplo, si consiguió una cuota del 127% significa que la superó en un 27% al igual que si no la rebasó, significa que no consiguió alcanzarla en la diferencia que le resta hasta alcanzar ese 100%. (Tal es el caso del ejemplo antes visto que le faltó un 16,66% para alcanzar dicho 100% de cuota y sólo alcanzó el 83,34% de la misma).

Aquí está, por tanto, basado el criterio de Índice Revpar y de su (FSF).

Factores tales como que el hotel esté o no abierto todo el año, que tenga o no habitaciones en reparación o remodelación… hay que tenerlos en cuenta porque como vemos, alteran la veracidad del resultado del cálculo de Ir.

Hay que tener en cuenta, por ejemplo, que los costes directos e indirectos de personal cargan en la cuenta de resultados del hotel solamente en su período de explotación a excepción de los costes de personal que están fijos tales como directivos y toman vacaciones, por ejemplo, en ese periodo de cierre o época baja. Así mismo, cargan los costes directos de luz, agua etc…, y los indirectos de impuestos, tasas etc…,

Los costes financieros cargan siempre, puesto que hay que computarlos en la inversión realizada en la construcción del hotel y en su amortización.

Si todos estos factores no se homologan es imposible obtener resultados comparativos y estadísticas verídicas, principalmente, con respecto a los competidores de la zona.

El Índice Revpar, como vemos, no tiene en cuenta estos factores, máxime cuando el porcentaje de incidencia de los costes laborales influyen en el presupuesto total anual del hotel en un porcentaje comprendido entre el 50% y el 60%.

Veamos un nuevo ejemplo comparativo entre dos supuestos hoteles que nos facilita la comprensión de lo antes mencionado:

Sea el hotel “A” que tiene una tarifa media por habitación doble de 70 €/día y su nivel de ocupación medio está en el 70%. El hotel tiene 100 habitaciones y está abierto todo el año.

Con estos datos podemos calcular lo siguiente:

Ni = 365 x 100 = 36.500 habitaciones/ año. Por tanto, su Índice Revpar es: Ir = 36.500 para un porcentaje del 100% que tiene su traducción, lógicamente, a unidades monetarias.

Pero la realidad es que como media, tiene ocupadas al año 70 habitaciones, es evidente que:

Ni = 0,70 x 36.500 = 25.550 habitaciones/ año y esta cifra equivale a un Índice Revpar Anual Medio del 70%.

Está, por debajo de su (FSF) en un porcentaje del 30% y debe optimizarla. Pero si tuviese, por ejemplo, un Índice Revpar Medio Anual del 127%, quiere decir, que su (FSF) lo tiene por encima de su (FSF) y en un porcentaje del 27%, siendo su Índice Revpar Medio Anual de 46.355 habitaciones/ año. Ha estado teniendo una ocupación media anual superior a su (FSF) al 100%. Supera, en definitiva, su Cuota de Participación en el Mercado de su Competidores más próximos.

El análisis de la gestión de control del hotel, por parte de su dirección, debe ser realizado y estudiar las causas que provocan ambos extremos. Buena gestión del hotel, alto nivel de CALIDAD TOTAL, buena gestión comercial, precios competitivos o bien, lo más importante que debe perseguirse: Optimización del ratio PRECIO/ CALIDAD que como sabemos y es de lógica, debe tender a la unidad porque un coeficiente muy inferior a la unidad nos dará como resultado un (FSF) bajo por posible mala gestión, insatisfacción del cliente, precios muy altos con respecto a la calidad de sus servicios, mala política gerencial o comercial….. y un coeficiente por encima de la unidad dará por resultado que sus precios están desproporcionados con respecto a su nivel de calidad en sus servicios.

Establecido esto, podemos decir que: Los ingresos por ocupación media anual serán:

Im = 70 x 70 x 365 = 1.788.500 €/ año. Si los restantes ingresos ascienden, por ejemplo, a 500.000 €/ año, resultará que sus ingresos totales anuales son de:

It = 1.788.500 + 500.000 = 2.288.500 €/ año.

Si sus costes totales ascienden a 35% de sus ingresos totales, tendremos que ascienden a un total por año de 800.975 €/ año. Por tanto:
It = 2.288.500 – 800.975 = 1.487.525 €/ año (beneficio bruto).

Analicemos ahora el caso del hotel “B”:

Sea ahora el hotel “B” que tiene, también, 100 habitaciones y tiene igual tarifa unitaria, es decir, 70€/ día teniendo su nivel medio anual de ocupación en el 60%, con unos ingresos alternativos de 1.000.000 €/ año. Siguiendo igual razonamiento anterior, resultará lo siguiente:
Índice Revpar = 100 x 365 = 36.500 para un porcentaje del 100%. Pero como su ocupación media anual es del 60%, resultará que dicho índice real es:

Ir x 36.500/100 = 21.900 (ya que 0,60 x 36.500 = 21.900; O bien: 365 x 60 = 21.900).

100

Es evidente, por tanto, que Ir = 60%. Como sus ingresos alternativos ascienden a 1.000.000 €/ año y por otra parte sus ingresos por ocupación ascienden a un total anual medio de 60 x 70 x 365 = 1.533.000 €/ año, sus ingresos totales serán: It = 1.533.000 + 1.000.000 = 2.533.000 €/ año.

Si establecemos que tienen igualdad de costes totales directos y que su porcentaje con respecto a sus ingresos totales es del 35%, resultará:

0,35 x 2.533.000 = 886.550 €/ año. Por consiguiente: Beneficio bruto medio anual igual a un total de 2.533.000 – 886.550 = 1.646.450 €/ año.

Comparados los beneficios brutos antes obtenidos tanto en el hotel “A” como en el hotel “B”, resulta en forma evidente que el hotel “B” es más rentable que el hotel “A”. y sin embargo, el Índice Revpar del hotel “B” es inferior al Índice Revpar del hotel “A”.

He aquí como se destaca que dicho índice no mide la rentabilidad económica de un centro o de una cadena hotelera si no se tienen en cuenta todos los factores antes mencionados. Sólo mide la rentabilidad por ocupación de habitaciones.

Por ello, podemos insistir en que el INDICE REVPAR SE OBTIENE DIVIDIENDO LOS INGRESOS TOTALES NETOS POR OCUPACIÓN DE HABITACIONES DISPONIBLES ENTRE EL NUMERO TOTAL DE ESTAS.

En consecuencia, hay que descontar, previamente, impuestos, desayunos y otras comidas servidas en las mismas. Dicho de otra manera: INDICE REVPAR ES EL RESULTADO DE MULTIPLICAR LA TARIFA MEDIA UNITARIA POR OCUPACIÓN DE HABITACIÓN POR SUS NIVELES DE OCUPACIÓN. (1)

Esta tarifa media de ocupación, conocida por las siglas (ADR) ( AVERAGE DAILY RATE PER AVAILABLE ROOM).

Así, por ejemplo, para el caso del hotel “B”, tendríamos lo siguiente:
Ir = (1.533.000:60) = 25.550. Es decir: 70 x 60 x 365 = 1.533.000 €/ año. (1)

Para el caso del hotel “A”, tendremos:
Ir = ( 1.788.500:60) = 29808; Es decir: 70 x 60 x 365 = 1.533.000 €/ año.

Vemos que el hotel “B” ofrece un Índice Revpar inferior al del hotel “A”. Sin embargo, lógicamente, al tener igual número de habitaciones de porcentaje de ocupación y estar abiertos ambos todo el año, bajo el concepto de ocupación la rentabilidad es la misma. No es necesario decir que este ejemplo es muy singular y que en la realidad será muy difícil encontrar esta similitud entre dos centros hoteleros.

Lo que sí queda muy claro es que el Índice Revpar mide un ratio de rentabilidad hotelera por ocupación de habitaciones disponibles y que no tiene en cuenta los restantes ingresos que pueda tener un determinado centro hotelero. Por lo cuál, habrá que acudir a otros ratios tales como son el EBITDA y GOPPAR que nos solventen este vacío y falta de medio completo que nos sirva para utilizarlo en forma correcta en la gerencia diaria del hotel e incluso de la cadena hotelera.

En próximo artículo hablaremos de estos ratios antes mencionados e incluso ampliaremos el que nos ha ocupado en éste.

Sólo añadir que es (%=Link(«http://www.revparintl.com/»,»REVPAR INTERNATIONAL»)%) la empresa consultora que hace algo más de un año lo ha puesto en el mercado con sus correspondientes aplicaciones informáticas.

Veamos otro ejemplo que nos aclare aún más este concepto de Índice Revpar:

Sea un hotel que tiene construidas 120 habitaciones. El Precio medio por habitación es de 90 €/día y la ocupación media que tiene es del 70%. El cálculo mensual del Índice Revpar Mensual será como sigue:

Ir = 120 x 90 = 10.800 €/ día para Ir = 100%.

Como el mes a efectos de este cálculo es de 30 días/ mes, resultará que ingresos totales/ mes por este concepto de ocupación:
It = 120 x 90 x 30 = 324.000 €/ mes.

Ahora bien, como la disponibilidad real de habitaciones es del 70% quiere decir que sólo hay ocupadas, como máximo, 0,70 x 120 = 84 habitaciones / día.

Esto quiere decir que los ingresos totales máximos reales por este concepto y por mes ascienden a:
It = 0,70 x 324.000 = 226.800 € / mes. Es decir el Ir mensual al 70% asciende a 84 x 30 = 2.520 habitaciones. Calculado de otra forma: It = 2.520 x 90 = 226.800 € / mes. Es decir, el valor correspondiente del (ADR) por el correspondiente nivel de ocupación de habitaciones por mes.

El Índice Revpar Mensual será, igualmente, calculado por su primera definición (ya en este caso al 70% de ocupación):
70 x (226.800: 2520)/100= 63 € / habitación/ día; O bien:
226.800 : ( 120 x 30 ) = 63 € / habitación/ día

Finalizamos diciendo que para hoteles de rango comprendido entre 3 y 5 estrellas, con todos los servicios ofertados, suele ocurrir que los ingresos por habitación disponible y ocupada supongan entre un 50% y un 65% de sus ingresos totales (para ocupación media del 100%), llegándose en casos de estancias prolongadas o en hoteles de bajo presupuesto, tales como puedan ser de 2 estrellas, pueden suponer el 90 % del total de sus ingresos.

Por supuesto este índice es aplicable a centros hospitalarios en cuanto a la rentabilidad de ocupación de sus respectivas habitaciones.